Телефоны: +7 (3452) 46-80-04, 46-70-38
Факс: +7 (3452) 46-75-40
E-mail: skorbacheva@teslo.ru

Дело судьи - истолковать закон, а не даровать его.

Ф.Бэкон

Банкротство строительных организаций: новые формы старого закона

05 августа, 2011

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» дополнился «строительным» параграфом

Весомые изменения в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» приняты в 2011 году. Основная цель новаций – защита прав и интересов граждан - участников долевого строительства. Станет ли легче россиянам с «непростой», во всех смыслах, долей и огорчат или обрадуют данные изменения застройщиков? Экспертная оценка планируемых изменений – в интервью с адвокатами тюменской коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Сергеем Чернецким и Юлией Фатхуллиной.

 - Юлия, какие законодательные нормы пересматриваются сегодня? Что изменилось в процедуре банкротства строительных предприятий?

- В 2010 году мы давали комментарий проекту Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а сегодня уже можем говорить о подписанном президентом законе, который в ближайшее время вступит в силу.

Закон «О несостоятельности (банкротстве)» дополнился новым параграфом «Банкротство застройщиков». Данный закон вобрал в себя опыт последних лет в сфере долевого строительства.

Как мы отмечали ранее, важными нововведениями принятого закона является, во-первых, то, что обоснованность требований участников строительства будет рассматриваться в арбитражном суде, вместо существующего на сегодняшний день рассмотрения в судах общей юрисдикции, что обеспечит единое информационное пространство, упростит и ускорит процедуру. Во-вторых, помимо денежного требования, законопроект предусматривает требование о передаче жилого помещения. На сегодняшний день закон допускает только денежные требования, что нарушает права участников строительства и лишает их возможности быть участниками судебного процесса.

- Будут ли положения закона применяться арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу закона?

- Да. Положения закона о банкротстве застройщиков имеют обратную силу и будут применяться арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

 - Сергей, на основании каких документов сейчас будет определяться правомерность требований участника строительства о передаче жилого помещения или его денежного требования?

- Следует отметить, что законодатель по этому вопросу не изменил свою позицию, изложенную в проекте закона и в п. 6 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» указал, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования даже в таких случаях как заключение договора участия в долевом строительстве; заключение предварительного договора; заключение договора займа; заключение договора купли-продажи жилого помещения; заключение договора простого товарищества; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения, и иные договоры.

Отмечу, что законодатель, защищая права участников долевого строительства, не урегулировал правовую коллизию, которая может привести к злоупотреблению правом со стороны застройщиков. Такое положение закона как, мы отмечали, является спорным. С одной стороны, оно направлено на защиту прав участников строительства, поскольку позволяет признавать требования участников строительства по любым договорам, направленным на передачу участнику строительства жилого помещения. С другой стороны, идет в разрез с положениями ФЗ № 119 от 17.06.2010 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно последним изменениям, допускается привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов исключительно по договорам долевого участия.

- Какие еще нововведения предусмотрены законом?

Интересным нововведением, аккумулирующим опыт последних лет, является возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства. Закон предлагает возможность передать созданному участниками долевого строительства жилищно-строительному кооперативу права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Таким образом, законодатель узаконил действующую на практике схему достраивания незавершенных строительством объектов силами участников долевого строительства.

- Сергей, когда считаются прекращенными требования участников строительства в случае передачи им незавершенного строительством объекта?

Требования участников строительства считаются прекращенными с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Таким образом, с этого момента у участников строительства прекращаются правопритязания к застройщику. Участники долевого строительства путем объединения в жилищно-строительный кооператив своими силами достраивают объект незавершенного строительства и вводят его в эксплуатацию.

- Юлия, как будет решаться вопрос с лицами, имеющими требования в отношении одних и тех же жилых помещений?

Закон устанавливает, что передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу возможна, в случае если жилых помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства. В случае если в отношении одной доли выявлено два правообладателя и не один из них не отказывается от своего права на долю, то передача объекта незавершенного строительства откладывается до разрешения спора о праве на долю в судебном порядке в рамках дела о банкротстве. После чего один из участников строительства вправе будет претендовать на передачу доли и будет включен в реестр требований о передаче доли, поскольку за ним в судебном порядке будет признано право на долю. Соответственно только после установления необходимого количества жилых помещений для удовлетворения всех требований участников строительства объект незавершенного строительства может быть передан жилищно-строительному кооперативу. В свою очередь второй участник строительства, за которым право на долю не признано в установленном законом порядке, вправе требовать от застройщика передачи денежных средств путем включения в реестр денежных требований.

- Юлия, каким еще способом удовлетворяются требования участников долевого строительства согласно новому закону?

Закон предусматривает передачу в собственность завершенных строительством объектов участникам строительства, в случае если в установленном законом порядке получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, застройщиком и участником строительства не подписаны передаточный акт. В случае, если застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Также законом предусмотрен реестр денежных требований участников строительства.

- Очевидно, что принятие новых законодательных норм может существенно повлиять на деятельность строительных компаний. Сергей, что вы, как адвокат, участвующий непосредственно в делах о банкротстве, можете посоветовать руководителям этих компаний?

- Данный закон в значительной степени облегчает деятельность строительных компаний, находящихся в стадии банкротства. Как правило, у застройщика – банкрота отсутствует материальные ресурсы для достраивания объекта и ввода его в эксплуатацию. Предусмотренная законом процедура передачи незавершенного строительством объекта участникам строительства является помощью застройщику для восстановления его платежеспособности и возможности восстановить деятельность предприятия. Многие вопросы реализации закона решит практика.



Создание и продвижение сайтов Тюмень:
ООО «Интернет-компания «Портал Инфо»